Хорошо там, где мы есть

 В одном – клумбы и детская площадка, в другом – машины на тротуаре. Все хотят жить в ухоженном доме с красивым двором, а вот что для этого надо делать?

Невыдуманные истории

Угол Комсомольской и Ленина. Старые сталинки – престижнее некуда. Двор напоминает пустыню, плотно заставленную автомобилями. Играющих детей здесь не увидишь. А людей на лавочке с бутылкой пива – вполне. Почти три года жильцы добивались установки шлагбаума на въезде во двор. Собирали подписи и деньги. Почти потеряли надежду. Но недавно шлагбаум все-таки появился.

Угол Притыцкого и Бельского. Новый кирпичный дом. Несколько лет назад в доме произошло несколько краж, и жильцы решили посадить в подъезде консьержа. Кражи прекратились. А вот детская площадка во дворе давно требует обновления, но никто не берется финансировать – ни районная администрация, ни жильцы.

Квартал «Зеленый Бор», пригород Минска. Дома панельные. Огромная детская площадка, большие парковки. Зеленые газоны и цветники. Территория квартала огорожена – забор поставили по инициативе жильцов и за их счет.

В первом случае дома обслуживаются местным ЖЭСом. Во втором – частной компанией. В третьем - собственными силами товарищества собственников. Соответственно, в жировках у всех итоговые суммы разные: государственный ЖЭС начисляет коммуналку только по утвержденным тарифам, частный ЖЭС кроме этого берет плату за отдельно предоставляемые услуги (например, консьержку), а товарищество и вовсе решило установить для всех квартир ежемесячный  дополнительный сбор.

Как это работает?

В нашей обычной жировке разнообразные дополнительные «опции» типа цветников, газонов, навесов над песочницами, ограждений палисадников и т.п. просто не предусмотрены. Строчка «техобслуживание» подразумевает работы по эксплуатации и профилактике конструкций и систем самого дома, а также уборку придомовой территории. В настоящее время тариф на техобслуживание для жильцов составляет 500 рублей/кв. метр, а себестоимость этой услуги по нормативу составляет 1500 рублей. Втрое больше. Даже с учетом государственного финансирования понятно, что денег на роскошества попросту не хватает.

Частный ЖЭС работает по-другому. Жильцы также получают жировки, тарифы в них те же, что в государственном ЖЭСе, но время от времени там появляются дополнительные строчки: плата за дополнительные услуги. Например, если жильцы решили посадить в своем подъезде консьержку, бухгалтер рассчитывает, во сколько это обойдется каждой квартире и вносит в жировку. Или попросили жильцы-цветоводы оградить свои пионы и ромашки невысоким заборчиком – чтобы никто не потоптал. Тоже считают затраты и делят на жильцов.

Но, как рассказал директор частного ЖЭСа, компании «Аймалин М» Виктор Клименко, всегда находится кто-то, кому дополнительная услуга не нужна и платить за нее он отказывается. К примеру, против заборчика у своего подъезда одна из жительниц, пенсионерка, судилась полтора года. А цена вопроса была – 27 000 рублей. 2,5 евро.

В ТС «Зеленый Бор», который находится в агрогородке Лесной, входит 17 домов. Придомовые территории здесь огромные, затраты на техобслуживание выше, чем в среднем по городу – 1835 рублей/кв. метр. Поэтому еще несколько лет назад на дополнительные нужды по эксплуатации территории квартала было решено установить дополнительный сбор. Тариф - один для всех, а полная сумма рассчитывается, исходя из площади квартиры, занимаемой собственником Сейчас он составляет 1135 рублей/кв. метр.

Решение оформлено общим собранием, соответственно, обязательно для всех. Эти средства позволяют регулярно стричь газоны, содержать цветники, оборудовать детские площадки, обустроить запирающиеся площадки для мусорных контейнеров, установить навесы над песочницами.

Впрочем, и здесь нашлись протестующие. Несмотря на то, что отдельного сбора «на навесы» не было, нашлись жители, которые утверждали, что детей у них нет, на площадке они не бывают, соответственно, навесы им не нужны. А то, что в молодом квартале очень много молодых семей и много детей – этих протестующих не заботило. И это не единственная инициатива, которая находит сопротивление части жителей, даже несмотря на то, что отдельно сдавать деньги не требуется.

Моя квартира с краю?

Размышляя о способах управления и эксплуатации жилья, эксперты выделяют две основные, взаимосвязанные между собой проблемы.

Первая проблема состоит в том, что мы не платим полную стоимость коммунальных услуг, соответственно, «железной» мотивации для разумного управления своим домом у жильцов нет.

Вторая – в том, что подавляющее большинство владельцев жилья своей собственностью считают лишь квартиру, а все, что находится за ее стенами – это «ничье». А заботиться о ничейном у нас не принято.

К идее поступательного повышения тарифов на жилищно-коммунальные услуги правительство обращается регулярно, начиная с середины 1990-х годов. В отдельные периоды времени уровень возмещения затрат доходил до  45%! Однако экономическая и политическая ситуации складываются так, что приблизиться к намеченным планам не удается. Пожалуй, все помнят знаменитое требование президента «повышать квартплату не больше, чем на 5 долларов в год»? В результате мы по-прежнему возмещаем чуть более 30% затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг…

Между тем эксперты отмечают, к примеру, что правильная наладка оборудования теплоузлов на многоквартирных домах позволяет экономить до 25% тепла: за счет сокращения теплопотерь, за счет правильного распределения тепла. Даже сейчас, с учетом государственного льготирования, отопление является одной из самых дорогих коммунальных услуг. Так, в настоящее время 1 Гкал для населения стоит 63 150 рублей. Но экономией в четверть этой суммы – около 13 000 рублей – сейчас вряд ли кого-то заинтересуешь. А давайте посмотрим на себестоимость отопления – здесь тариф составляет 240 000 рублей/1 Гкал. При таком тарифе экономия становится вполне весомой!

«Воспитательный эффект» высоких тарифов на коммуналку хорошо виден на примере водоснабжения. Сейчас выгодно платить за реально потребленную воду (количество учитывает счетчик) и не выбиваться за льготные нормы потребления (140 литров в день на человека по 2 350 рублей/куб. метр). За все, что сверх этого – придется платить по себестоимости и по другим нормам потребления. А это, оказывается, немало.

Две пенсионерки, проживающие в одинаковых двухкомнатных квартирах в соседних домах, сравнивают свои жировки за май: у одной за все услуги счет на 110 000 рублей, у другой такая же сумма только за воду. В чем дело? А дело в том, что во второй квартире не установлены счетчики воды и ЖЭС начисляет потребление по максимуму: тариф по себестоимости (7 900 рублей/куб. метр) и объем по нормативу 900 литров/день на человека.

А ведь кампанию по оборудованию квартир индивидуальными счетчиками расхода воды в Беларуси начали едва ли не десять лет назад. И времени, чтобы установить приборы учета, было достаточно. Справедливости ради отметим, что 98% жилья в стране все же обеспечены счетчиками воды.

Неоднозначной складывается ситуация и с предоставлением льгот на коммунальные услуги. Виктор Клименко рассказал историю из практики своего предприятия «Аймалин М»:

- Заключили договор на обслуживание, дом разноуровневый – трех-четырехэтажный и малоквартирный. И в том подъезде, где четыре этажа, установлен лифт. Как известно, за лифт платят те, кто проживает выше второго этажа. А в этом доме на третьем этаже живут льготники, которым по закону можно за лифт не платить. И получается, что лифт должны оплачивать лишь две квартиры с четвертого этажа! И понятно, что этих денег никак не хватает на содержание лифта.

Я считаю, что правильнее будет оплачивать коммунальные услуги по их себестоимости, - уверен Виктор Клименко, - а помощь нуждающимся предоставлять адресно, разбираясь в каждом конкретном случае. При этом помощь должна распространяться на определенный объем потребляемых услуг. Выше этого объема услуги все равно необходимо оплачивать по себестоимости.

Какую стратегию возмещения населением затрат на жилищно-коммунальные услуги изберет белорусское правительство – покажет время. Но постепенно все мы привыкаем к мысли, что цены на воду-свет-газ растут и никуда от этого не денешься. А прийти к следующей мысли: что к своей собственности нужно относиться бережно и эксплуатировать разумно – пока не сумели. Равно как и к пониманию, что же считать своей собственностью.

Где граница своего и чужого?

Согласно результатам исследования «Проблемы и перспективы развития жилищного самоуправления в Беларуси», которое недавно провело РСПОО «Совместное домовладение», более 60% жителей Минска, проживающих в многоквартирных домах, не считают себя собственниками чердака, крыши, технических этажей, лестничных клеток, наружных стен, земельного участка, на котором расположен дом.

«Несмотря на фактический статус собственника, среди минчан по-прежнему распространен тип отношения ко всем проблемам, возникающим в связи с обладанием собственностью как к проблемам, которые должен решать кто-то другой (чаще всего – государство). Это связано в первую очередь с тем, что границы собственности, которые сами жильцы для себя определяют, чаще всего заканчиваются дверью квартиры. Не более трети жителей Минска рассматривают себя в качестве собственника доли в общем имуществе», - отмечается в исследовании.

Представление о правах и обязанностях собственников жилья также не вполне четкое. Жильцы знают, что имеют право владеть и распоряжаться своей квартирой. И обязаны оплачивать коммунальные услуги. Только 47% респондентов исследования указывают на свою обязанность оплачивать услуги по управлению своего многоквартирного дома.

«Непонимание того, что собственник имеет долю в общем имуществе, восприятие всего, что находится за дверями собственной квартиры как «чужого» приводит к халатности, безразличию по отношению к подъезду, придомовой территории. Эта установка одна из самых труднопреодолимых. Расширение границ понимания и восприятия «своего пространства» – первый и необходимый шаг на пути к становлению жилищного самоуправления», - отмечают авторы исследования.

Владеть и управлять совместно

Закон «О совместном домовладении» был принят в Беларуси в 1998 году. К тому времени значительная часть жилого фонда была приватизирована. В законе были прописаны права участников совместного домовладения, а также впервые были законодательно закреплены процедуры участия собственников в управлении общим имуществом.

- Появление закона было вызвано не только желанием государства постепенно перекладывать заботы по сохранению и эксплуатации недвижимости на собственников, но к этому моменту сложилось общественная заинтересованность, особенно в среде активных граждан, в том, чтобы уйти от государственной системы управления в виде ЖЭСов и попытаться управлять совместным имуществом по-новому, - вспоминает Эдуард Латушко, председатель РСПОО «Совместное домовладение».

В конце 1990-х появилось и начало развиваться долевое строительство, и многие дольщики знакомились между собой и становились «сообществом» еще на этапе строительства. После заселения в новые квартиры они хотели продолжать общаться, причем комфортно – с учетом общих интересов, общих потребностей и даже общих выгод. Эдуард Латушко вспоминает, что в начале «нулевых» собственники могли организовать в подвале бильярдную или принять решение сдавать помещения в аренду. Отношение к эксплуатации собственного жилья не ограничивалось стенами квартиры, а распространялось более широко - на подъезд, дом, двор. «В то время многие люди, особенно прошедшие через бизнес, относились к коммунальным услугам не просто как потребители, а как настоящие заказчики услуг, - рассказывает Латушко. – Вплоть до того, каким шампунем вы моете лестницу в моем подъезде?»

Опыт функционирования первых товарищество оказался настолько успешным, что государство всерьез задумалось о более интенсивной передаче собственных полномочий по управлению жильем в руки владельцев, а за собой оставить лишь контрольные функции. Так, в 2003 году было принято постановление, которое обязало во всех вновь строящихся домах создавать товарищество собственников.

- Постановление №45 с одной стороны сыграло положительную роль. Люди стали задумываться, что раз придется создавать товарищество, значит, надо более тщательно вникать в вопросы управления и эксплуатации. С другой стороны, массовость создания товариществ повлекла формализм в их работе, - рассказывает Эдуард Латушко.

Например, если на первых порах товарищества не пользовались господдержкой, то спустя несколько лет многие вернулись к практике использования льготных тарифов на коммунальные услуги. А раз государство платит, зачем искать, где сэкономить?

Свою выгоду в обязательном создании товариществ обнаружили для себя и застройщики. Как известно, каждый новый дом в течение двух лет находится на гарантийном обслуживании компании-застройщика, которая обязана устранять выявленные в этот срок неполадки за свой счет. А если на эти два года посадить председателем товарищества «своего» человека, то многих затрат можно избежать…

Постепенно, по совокупности причин, первоначальный задор, который сопровождал первые товарищества конца 90-х годов, начал затухать. Товариществ становилось все больше, а вот реального участия жителей домов в управлении и эксплуатации своего жилья – все меньше.

Образ жизни как образ мыслей

…Продается элитная квартира, много фотографий с отличным дизайном, престижный район, высокая цена. Покупатели едут смотреть и … отказываются, не заходя внутрь. - Почему? – А нам не понравился двор и грязный подъезд. Мы не хотим жить в таком окружении.

Если поразмыслить, то мечта о хорошем жилье не ограничивается удобной квартирой. Мы хотели бы большего. Чистого и светлого подъезда, исправных лифтов, теплых стен дома, удобной детской площадки во дворе, зеленого газона, парковки для автомобилей, тишины по вечерам, приятных соседей, безопасных прогулок… И это далеко не полный список того, что входит в обобщенное понятие «комфортное проживание».

И основная причина того, что в одних дворах это самое «большее» наличествует, а в других – нет, состоит не в деньгах, которые выделяются жильцами на создание комфортной среды за пределами их квартиры. Деньги – это следствие. Главное – это образ мышления этих людей. Людей, готовых потратить на решение общих для всех жильцов вопросов некоторую часть личного времени и внимания. Которые относятся к своему дому, подъезду, двору не как к ничейной территории, но как к собственности. Пространству, на которое можно влиять и преобразовывать в соответствии с потребностями жителей дома. И тогда качественный уровень комфорта проживания, который мы имеем в своих квартирах, распространится далеко за ее стены.